配资平台有没有模拟操作 永升服务四年缩水六成：主动断腕，还是被动萎缩？丨中报观察

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非业主增值服务四年跌去六成、主动退盘2000万平方米，在管规模几乎原地踏步——永升服务上半年毛利润却涨了8.7%。钱从哪来？

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

9月7日，旭辉永升服务集团有限公司（01995.HK，以下简称“永升服务”）斥资约37.19万港元回购20万股，所购股份全部注销。这是继9月3日同等规模回购后的4日内第二次出手，延续了去年11月以来小额高频回购的节奏。

股票注销相当于做了一道除法——分子不变、分母变小。公司总利润不变，但总股本减少，每股收益被增厚，每股净资产同步提升。对剩余股东而言，这意味着手中每一股对应的公司价值被“增厚”了。

市场人士认为，这传递了两个信号：一是管理层认为当前股价被低估，二是永升服务一贯的股东回报策略——在持续派息的基础上，以回购注销的方式进一步回馈股东。

一周前的中期业绩会上，永升服务集团总裁林祝波面对线上投资者给出了一个判断：“行业大盘从增量转向存量的过程中，挑战很多，但我更多地看到涌现出来的机会，机会远大于挑战，有能者居之。”

财报显示，永升服务今年上半年收入36.1亿元，同比增长4.2%；毛利润7.01亿元，同比增长8.7%——毛利润增速跑赢收入增速。

数字背后是永升服务正在做的 “减法”：上半年主动退出超过100个项目，涉及面积约2000万平方米，其中89个是主动退出的“双低”项目（低现金流、低收缴率）。“退盘后现金毛利增加了1600万元。”林祝波在发布会上说。

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非业主增值服务四年缩水超六成

拆分收入结构，该公司上半年营业收入增长的动力与阻力来自三个板块的分化。物业管理服务上半年收入28.27亿元，同比增长5.9%，占总收入78.4%；社区增值服务收入4.35亿元，同比增长9.7%。但受房地产市场疲弱影响，非业主增值服务收入同比减少12.5%至2.36亿元，城市服务收入也同比下降14.1%至1.08亿元。

其中，非业主增值服务的持续萎缩最为典型。该业务主要涵盖向房地产开发商提供的协销服务、前期规划及设计咨询、交付前检验及房修服务等，与地产开发周期高度关联。正是这种业务属性，决定了该板块在过去四年间随房地产行业深度调整而持续萎缩。

从营业收入轨迹来看，该板块从2022年的约9.64亿元逐年下滑，2023年降至7.78亿元，2024年缩水至5.99亿元，2025年仅为3.82亿元，四年间规模收缩超过60%。进入2026年上半年，收入进一步降至2.36亿元，同比再降12.5%。

毛利率同步崩塌。2022年该板块毛利率为21.3%，此后开始持续下跌——2023年降至13.1%，2024年跌至6.4%，至2026年上半年仅剩0.9%，较去年同期的8.9%下滑8个百分点。管理层将这一急剧下降归因于“考虑到中国房地产行业疲软，在承接相关业务时更为审慎”——收入端收缩的同时，固定成本难以同步压缩，导致利润率被进一步挤压。

到2026年上半年，该板块毛利润已下降超过91%，仅余220万元，占公司总毛利润比例仅为0.3%。管理层在业绩会上明确表示，这一“过去4年持续拖累业绩的负向因素，在本财报期彻底出清”。

同策研究院联席院长宋红卫认为，“永升服务营收规模处于行业第二梯队，通过主动出清低质项目优化盈利质量，毛利润增速跑赢营业收入增速。”

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退盘2000万平方米换毛利

非业主增值服务四年缩水超六成，只是永升服务“做减法”的一个侧面。在业务结构上剥离周期依赖的同时，在管项目的质量筛选也在同步推进。

2026年上半年，永升服务在规模数字保持平稳的背后，主动掀起了一场“退盘”行动。签约面积3.6亿平方米、在管面积2.5亿平方米，双双保持持平微增。平稳数字的背后，是外拓获取优质增量与退出低质项目的双向调整——“换仓”而非单纯的收缩。

“我们不再以签约数量为衡量标尺。”林祝波说。永升服务现在从六个维度综合评估项目质量：基础毛利率、综合毛利率、进场转化率、赛道与城市集中度、综合营销成本。

上半年外拓饱和合同金额6.6亿元，同比下降，但外拓项目毛利率同比提升20%，进场转化率提升15%，城市深耕集中度大幅提升14%。

林祝波总结退出项目主要有三类：位置偏远分散、不符合城市深耕战略的；存在较大运营或合规风险的；交付品质不达标的。此外，每月对“双低项目”进行严格评估，无法改善的果断退出。外拓城市数量已从以往的120多个压缩至70至80个主要城市。

祝波在业绩会上表示：“非业主增值服务收入占比下降到5.6%应该是最低点了。”

但这份成绩单并不完美。上半年归母净利润2.15亿元，同比仅微增0.6%。受谨慎会计原则影响，计提应收账款约1.1亿元。员工总数同比减少10.17%——裁员降本与退盘是否在同步发生，管理层未予说明。

永升服务并非孤例。2026年上半年，万物云退出了139个住宅项目，中海物业、越秀服务退出的管理面积分别为1920万平方米、540万平方米。头部物业公司正在集体“主动出清”。

退盘的背面是争夺。物业公司不再将住宅项目视为“香饽饽”，转而瞄准机构客户——商写、公建正在成为竞逐的赛道。永升服务非住物业已占在管面积约33.1%，第三方在管面积占比达76.9%。

但“主动”的底色是什么？2025年全年永升服务归母净利润已同比下滑8.5%，2026年上半年利润几乎原地踏步。是主动优化，还是被动应对行业下行——取决于接下来几个季度的利润走势能否证明退盘换来的毛利增长是可持续的，而非一次性“挤水分”。

被动缩水是行业共性，主动退盘是战略选择。但选择是否正确，答案不在上半年，在下半年的账本上。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 温红妹

审读：戴士潮

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